Quali sono gli interventi di manutenzione condominiale?

Quali sono gli interventi di manutenzione condominiale ordinari e straordinari?

La corretta manutenzione dei condomini riveste un ruolo importantissimo nella vita dei residenti, perché è la sola pratica di intervento che può riesce a ridurre l’incidenza dei guasti e dei problemi tecnici.

La manutenzione ordinaria contempla interventi meno impegnativi come la cura di impianti, strutture e coperture degli edifici; mentre gli interventi di manutenzione straordinaria si rendono necessari per la risoluzione di problemi e guasti non previsti né prevedibili.

Interventi di manutenzione condominiale ordinari, in cosa consistono?

Gli interventi di manutenzione condominiale ordinaria contemplano gli interventi necessari a mantenere efficiente il condominio sia nei suoi impianti tecnici sia nelle strutture. Nel novero di interventi di manutenzione ordinaria sono compresi la tinteggiatura delle pareti, la riparazione di portoni e finestre, la pulizia dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il controllo dell’impianto elettrico per le parti comuni, la manutenzione periodica dell’ascensore.

Per la legge italiana l’art. 3, primo comma lettera a) D.P.R. n. 380/2001 fornisce la definisce di opere di manutenzione ordinaria come <<quegli interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti>>.

Basta questa definizione per comprendere come non sempre è semplice saper inquadrare un intervento in tale ambito. Potrebbero sorgere domande circa il significato, a esempio, di finitura, oppure la sostituzione della pavimentazione è ordinaria? La risposta è affermativa, stando all’ultimo indirizzo emergente anche dal Glossario dell’edilizia e contenuto nel decreto ministeriale 02/03/2018.

La nozione di manutenzione ordinaria viene anche ampliata in relazione agli impianti posti all’interno degli edifici specificando che essi sono quegli interventi volti a <<contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte a eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore>>.

Al fine di definire una certa spesa di manutenzione classificata come ordinaria, la stessa deve essere inserita in un preventivo di gestione condominiale e approvata in sede di assemblea condominiale. Sono perciò interventi che comportano spese che i condomini devono conoscere e che sono effettivamente necessarie per mantenere efficiente e sicuro il proprio condominio.

Interventi di manutenzione condominiale straordinari

In edilizia secondo il d.p.r. n. 380/01, <<la manutenzione straordinaria rappresenta l’insieme degli interventi particolarmente incisivi, ovvero, gli interventi riguardanti anche modifiche necessarie a rinnovare e/o sostituire parti anche strutturali degli edifici, ovvero per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici e financo quelli riguardanti variazione delle superfici delle singole unità immobiliari a volume e destinazione dell’edificio invariata>>.

La manutenzione straordinaria degli impianti è quella individuabile quando occorrono interventi di manutenzione condominiale diversi da quelli ordinari. Ad esempio la sostituzione di una cisterna per un impianto di autoclave è sicuramente un’opera di manutenzione straordinaria.

In realtà in ambito condominiale è straordinario tutto quello che non rientra nelle periodiche e consuete attività di manutenzione e conservazione delle parti comuni.

Questo significa che un intervento edilizio considerato ordinario, come ad esempio la pitturazione delle facciate o delle scale, oppure la sostituzione della pavimentazione del cortile, in un condomino sono opere da ritenersi di manutenzione straordinaria.

Si ribadisce che un intervento di manutenzione ordinaria, oltre che per decisione dell’assemblea, possa essere anche ordinato dall’amministratore, che ne renderà conto all’assemblea alla prima seduta utile; mentre quello straordinario può essere ordinato esclusivamente dall’assemblea dei condomini, salvo i casi di urgenza e indifferibilità che consentono all’amministratore di intraprendere l’opera manutentiva.

Quindi anche l’amministratore di condominio ha, ai sensi della normativa, il potere di ordinare la realizzazione di opere di ordinaria manutenzione anche senza l’autorizzazione preventiva del condominio. È il caso in cui l’assemblea condominiale sarà poi convocata per prendere atto dei lavori e approvare, o meno, il rendiconto consuntivo delle spese per gli interventi di manutenzione condominiale.

Si ribadisce che un eventuale eccesso di potere da parte dell’amministratore, ove l’assemblea non ratificasse il suo operato, è passibile di responsabilità diretta verso il fornitore con il pagamento dovuto per l’intervento stesso.

Elenco interventi di manutenzione ordinaria

Di seguito si riportano i principali interventi di manutenzione condominiale ordinari:

• il rinnovamento, riparazione, sostituzione delle finiture degli edifici;
• integrazione o efficientamento degli impianti tecnologici esistenti;
• la tinteggiatura di pareti e soffitti, infissi esterni ed interni;
• sostituzione grondaie e pluviali;
• rifacimento di intonaci interni;
• verniciatura porte garage;
• impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
• revisione camini e impianti per l’estrazione dei fumi;
• sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori;
• riparazione ringhiere e parapetti;
• sostituzione di infissi e persiane, mantenendo lo stile delle precedenti.

Ma quando si parla di manutenzione straordinaria?

Anche le opere di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari afferenti un fabbricato in condominio rientrano tra i lavori di manutenzione straordinaria, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva dell’edificio interessato e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso.

In caso contrario, tali opere sono da considerarsi di nuova costruzione e bisognano di autorizzazioni. Rientrano in quest’ultima categoria: la sostituzione della copertura da lastrico solare con un tetto a falde; l’apertura di luci e balconi sui prospetti di un edificio.

I lavori di manutenzione straordinaria si dividono in opere esterne e opere interne.

• La manutenzione straordinaria su opere esterne riguarda:
• la realizzazione di intonaci esterni;
• la realizzazione di nuove luci, porte o finestre verso l’esterno;
• -a realizzazione di ringhiere, recinzioni, cancellate, muri di cinta;
• interventi di manutenzione condominiale con la finalità della creazione di cortili e giardini, incluse le opere di piantumazione di alberi;
• la sostituzione di infissi, serramenti, persiane e serrande con altri modelli di forme, misure e/o materiali diversi.

Mentre per le opere interne di manutenzione straordinaria si distinguono:

• la realizzazione opere strutturali di pertinenza;
• il consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione, sia in elevazione);
• rifacimento dei solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti (senza alterare le quote di colmo e di gronda);
• il rifacimento di scale e rampe;
• la sostituzione sanitari e ristrutturazione servizi igienico-sanitari;
• il rifacimento o la modifica totale degli impianti, inclusa l’installazione di pannelli solari e/o fotovoltaici;
• la sostituzione di tramezzi interni, è ammessa la modifica dello schema distributivo, frazionamenti e/o accorpamenti di unità immobiliari, senza alterare l’assetto volumetrico dell’edificio e le destinazioni d’uso;
• l’installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• tutti gli interventi di manutenzione condominiale finalizzati al miglioramento dell’isolamento termico e al risparmio energetico (ad esempio cappotto termico pareti, coibentazione tetto).

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