Qual’è il ruolo di un amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è quella figura professionale che si occupa della amministrazione e gestione di uno stabile ed è incaricato di dare esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale.

Ha competenza sulla manutenzione ordinaria e sulla gestione e la conservazione dei beni e delle pertinenze comuni.

Le mansioni dell’amministratore sono di natura esclusivamente esecutiva, infatti spetta a lui l’attuazione delle delibere, e di natura amministrativa con l’esecuzione degli adempimenti fiscali e tributari.

Per svolgere tale ruolo l’amministratore di condominio deve avere i requisiti necessari per ricoprire tale incarico ai fini delle attribuzioni e delle responsabilità.

Vediamo pertanto quali sono i vari aspetti che lo identificano.

Chi è l’amministratore di condominio

Come suddetto l’amministratore di condominio su incarico conferito all’assemblea di condominio si occupa di amministrare l’edificio, di gestirlo nel pieno rispetto del regolamento condominiale e della tenuta dei registri della contabilità.

L’amministratore ha in sé il conferimento del mandato di rappresentanza dei condomini. Cioè in base all’art. 1703 c.c. è obbligato a compiere atti di natura giuridica per conto dei condomini.

Normativa di riferimento

La normativa cui fare riferimento relativamente alla figura dell’amministratore di condominio è sancita nel Codice civile.

Gli articoli più comuni del Codice Civile che riguardano l’amministratore sono i seguenti:

Art. 1129: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore;

Art. 1130: attribuzioni dell’amministratore;

Art. 1131: rappresentanza;

Art. 1133: provvedimenti presi dall’amministratore;

Art. 64 disposizione attuativa sulla revoca dell’amministratore;

Art. 71 bis disposizione attuativa sulle condizioni per svolgere l’incarico di amministratore;

D.M. n. 140/2014 contenente il <<Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali>>.

Funzioni dell’amministratore

L’amministratore del condominio nel rispetto delle regole generali riguardanti il contratto di mandato, nello svolgimento della sua funzione, deve adottare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 comma1 c.c.).

Le primarie attribuzioni per l’amministratore sono inserite nell’art. 1130 c.c., ma al regolamento condominiale è concesso di prevedere ulteriori attribuzioni.

I provvedimenti adottati dall’amministratore nel rispetto dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.), tenendo conto però l’attività di ordinaria amministrazione, nella quale è insito l’incarico dell’amministratore; invece per gli atti di straordinaria amministrazione, tranne che per i casi di urgenza e indifferibilità, si deve ricorrere alla deliberazione assembleare.

L’amministratore ha l’obbligo di dare esecuzione alle delibere assembleari, è tenuto alla convocazione dell’assemblea almeno una volta l’anno per le approvazioni del bilancio di previsione e consuntivo, di formulare le quote spettanti ai singoli condomini.

A convocare l’assemblea straordinaria in ottemperanza di quanto previsto dall’ art. 66 c. 1 disp. att. c.c., ossia se richiesta da almeno due condomini con quote di valore di almeno 1/6 del valore integrale dell’edificio.

La disciplina delle cose comuni

Tra gli altri compiti l’amministratore condominiale ha quello della verifica dell’uso dei beni e dei servizi che sono comuni, ossia le scale, gli androni ecc.

Nel dettaglio deve assicurare il godimento e la fruibilità delle cose comuni pariteticamente tra i condomini e deve occuparsi della relativa manutenzione. (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.).

La manutenzione straordinaria dei beni comuni va invece deliberata dall’assemblea.

Solo in caso d’urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.) l’amministratore può ordinare gli interventi di manutenzione straordinaria ma è tenuto all’informativa alla prima assemblea utile per la relativa ratifica.

Anagrafe condominiale

L’amministratore ha in deposito e deve curare il registro nel quale sono riportate le generalità dei condomini e dei proprietari.

In tale registro sono annotabili il codice fiscale, la residenza o il domicilio, i dati catastali delle unità immobiliari.

Altri registri che sono tenuti dall’amministratore sono: registro dei verbali, registro di nomina e revoca, registro di contabilità.